Überblick
Vonovia SE (XETRA: VNA) ist Europas größter privater Wohnimmobilienkonzern und seit 2015 DAX-Mitglied. Mit über 550.000 verwalteten Wohneinheiten in Deutschland, Schweden und Österreich versorgt das Bochumer Unternehmen mehr als eine Million Menschen mit Wohnraum. Nach massiven Abschreibungen in den Jahren 2022 und 2023, ausgelöst durch den historischen Zinsanstieg, stellt sich 2026 die zentrale Frage: Ist die Vonovia Aktie auf dem aktuellen Kursniveau ein attraktives Investment – oder überwiegen die Risiken?
Diese Analyse wertet die aktuellen Fundamentaldaten systematisch aus und berechnet drei unabhängige Scores: den Piotroski F-Score, den Levermann Score sowie einen eigenen Value-Score. Das Ergebnis dieser drei Perspektiven mündet in einer datenbasierten Tendenzaussage.
Wichtiger Hinweis: Diese Analyse wurde automatisiert auf Basis von Fundamentaldaten erstellt und stellt keine Anlageberatung dar. Die verwendeten Fundamentaldaten basieren auf dem zuletzt verfügbaren Quartalsbericht (30. September 2025). Kurse und Kennzahlen können sich bis zum Zeitpunkt des Lesens verändert haben. Alle Kursangaben in EUR.
Vonovia auf einen Blick
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Bewertungskennzahlen der Vonovia Aktie zusammen (Fundamentaldaten Stand Q3 2025, Kurse Stand Mai 2026):
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kurs (Referenz, Mai 2026) | ~21,64 EUR |
| Marktkapitalisierung | 18,36 Mrd. EUR |
| Unternehmenswert (EV) | 63,50 Mrd. EUR |
| KGV nachlaufend (TTM) | 6,85 |
| KGV erwartet | 11,41 |
| Kurs-Buchwert-Verhältnis | 0,68 |
| Kurs-Umsatz-Verhältnis | 3,16 |
| EV/EBITDA | 27,48 |
| Dividende nachlaufend | 1,22 EUR (~5,64 % Rendite)* |
| Dividende erwartet | 4,88 EUR |
| Ex-Dividende-Datum | 22. Mai 2026 |
* Korrigierte Dividendenrendite auf Basis des aktuellen Kurses. Die gespeicherte Rendite (4,22 %) basiert auf einem älteren Kursstand.
Unternehmensüberblick
Vonovia SE mit Sitz in Bochum bewirtschaftet einen Bestand von über 550.000 Wohneinheiten und beschäftigt rund 11.856 Mitarbeiter. Der Konzern gliedert sich in vier operative Segmente: Vermietung (Kerngeschäft), Wertschöpfung (Handwerk, Multimedia), wiederkehrende Verkäufe und Neubau.
Nachhaltigkeit ist ein zentrales strategisches Ziel: Vonovia hat sich verpflichtet, bis 2045 einen klimaneutralen Wohnungsbestand zu erreichen – durch serielle Modernisierungen, modulares Bauen und Photovoltaik auf Dächern. Die My-Vonovia-App ergänzt das klassische Vermietungsgeschäft um digitale Mieterservices.
Nach massiven Immobilienabschreibungen in den Jahren 2022 bis 2024 – Ursache war der historische Zinsanstieg – arbeitet Vonovia seither konsequent am Schuldenabbau durch selektive Portfolioverkäufe. CEO Luka Mucic führt das Unternehmen seit 2024.
Fundamentalanalyse
Gewinn- und Verlustrechnung (TTM/12 Monate)
Der Umsatz der letzten zwölf Monate beträgt 5,94 Mrd. EUR bei einem EBITDA von 2,66 Mrd. EUR (Marge: 43,3 %). Der ausgewiesene Nettogewinn von 3,38 Mrd. EUR enthält erhebliche nicht-cashwirksame Immobilienbewertungsgewinne – das bereinigte operative Ergebnis ist deutlich niedriger. Der verwässerte EPS beträgt 3,23 EUR.
Historische Gewinnentwicklung (letzte 5 Jahre):
| Geschäftsjahr | Umsatz | Nettoergebnis | EPS |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3,44 Mrd. EUR | +3,34 Mrd. EUR | +4,65 EUR |
| 2021 | 4,14 Mrd. EUR | +2,83 Mrd. EUR | +3,02 EUR |
| 2022 | 5,48 Mrd. EUR | -0,67 Mrd. EUR | -0,82 EUR |
| 2023 | 5,23 Mrd. EUR | -6,76 Mrd. EUR | -7,80 EUR |
| 2024 | 5,94 Mrd. EUR | -0,96 Mrd. EUR | -1,09 EUR |
Die Verluste 2022 bis 2024 sind ausschließlich auf Immobilienabschreibungen zurückzuführen. Das operative Kerngeschäft – die Vermietung – war durchgehend profitabel. Der Umsatzzuwachs von 3,44 auf 5,94 Mrd. EUR (+73 %) über fünf Jahre belegt die operative Stärke.
Bilanz und Verschuldung
Vonovia weist eine Bilanzsumme von 91,73 Mrd. EUR auf (Eigenkapital: 31,56 Mrd. EUR, EK-Quote: 34,4 %). Die Gesamtschulden betragen 41,82 Mrd. EUR, der Verschuldungsgrad liegt bei 1,29 – historisch hoch, aber seit dem Höchststand 2021 (69,78 Mrd. EUR) deutlich gesunken.
| Jahr | Eigenkapital | Gesamtschulden |
|---|---|---|
| 2021 | 36,14 Mrd. EUR | 69,78 Mrd. EUR |
| 2022 | 34,44 Mrd. EUR | 66,95 Mrd. EUR |
| 2023 | 29,94 Mrd. EUR | 62,05 Mrd. EUR |
| 2024 | 28,13 Mrd. EUR | 62,11 Mrd. EUR |
Cashflow
Der operative Cashflow beträgt 2,20 Mrd. EUR (TTM), der freie Cashflow 1,96 Mrd. EUR. Die FCF-Rendite auf die aktuelle Marktkapitalisierung beträgt rund 10,4 % – ein hoher Wert, der die operative Stärke des Vermietungsgeschäfts widerspiegelt.
Dividende 2026
Vonovia zahlt am 26. Mai 2026 (Ex-Datum 22. Mai 2026) eine Dividende von 1,22 EUR je Aktie aus. Bei einem Kurs von rund 22,20 EUR entspricht das einer nachlaufenden Dividendenrendite von 5,57 % – deutlich über dem DAX-Durchschnitt. Die Dividende wurde nach dem Einbruch auf 0,85 EUR (2023) und 0,90 EUR (2024) wieder erhöht.
| Ex-Datum | Dividende |
|---|---|
| Mai 2026 | 1,22 EUR |
| Mai 2025 | 1,22 EUR |
| Mai 2024 | 0,90 EUR |
| Mai 2023 | 0,85 EUR |
| Mai 2022 | 1,65 EUR |
Die Ausschüttungsrate beträgt 37,77 %. Für das laufende Geschäftsjahr 2026 zeigt die Forward-Dividendenschätzung 4,88 EUR – was jedoch Sondereffekte beinhalten kann und mit Vorsicht zu interpretieren ist.
Technische Analyse
Der folgende Chart zeigt den Kursverlauf der Vonovia Aktie über drei Jahre (Mai 2023 – Mai 2026) mit dem 50-Tage- und 200-Tage-SMA. Beide gleitenden Durchschnitte verlaufen deutlich über dem aktuellen Kurs, was auf einen intakten mittelfristigen Abwärtstrend hindeutet. Der Kurs befindet sich sowohl unter dem 50-Tage-SMA (23,04 EUR) als auch deutlich unter dem 200-Tage-SMA (25,43 EUR) – ein technisch bärisches Signal.
Der Kurs hat im Laufe des Jahres 2025 und früh 2026 mehrere Unterstützungsniveaus unterschritten. Das 52-Wochen-Tief liegt bei rund 20,96 EUR, das 52-Wochen-Hoch bei 30,33 EUR. Die Volatilität auf Jahressicht beträgt 8,6 % (annualisiert).
Piotroski F-Score: 5 von 9
Der Piotroski F-Score bewertet die finanzielle Stärke eines Unternehmens anhand von neun binären Kriterien aus drei Kategorien. Werte von 7–9 gelten als stark, 4–6 als neutral bis solide, 0–3 als schwach.
| Kriterium | Ergebnis | Punkte |
|---|---|---|
| ROA positiv (1,26 %) | Ja | +1 |
| Operativer Cashflow positiv (2,20 Mrd.) | Ja | +1 |
| ROA-Verbesserung (2024: -1,07 % → TTM: +1,26 %) | Ja | +1 |
| Cashflow-Qualität (OCF/Assets > ROA) | Ja | +1 |
| Rückgang der Gesamtverbindlichkeiten | Ja | +1 |
| Verbesserung Current Ratio | Verschlechtert (1,338 → 1,060) | 0 |
| Keine Verwässerung (Aktienanzahl) | Ja (≤ 2 % Schwelle: +1,63 %) | +1 |
| Bruttomargen-Verbesserung (37,9 % → 60,1 %) | Nein (47,3 % → 37,9 %) | 0 |
| Asset-Turnover-Verbesserung | Minimal gesunken | 0 |
| Gesamt | 5 / 9 |
Ein Piotroski F-Score von 5/9 signalisiert solide und sich verbessernde Unternehmensqualität. Fünf von neun Kriterien sind positiv: Vonovia zeigt verbesserten Cashflow, sinkende Verluste (ROA-Trend +) und wachsende Effizienz beim Asset-Umschlag. Bruttomarge und Current Ratio sanken 2024 gegenüber 2023 – beide werden durch das schwierige Zinsumfeld 2023/2024 beeinflusst. Datenbasis: FY2024 vs. FY2023 (Gravitrade Datenprovider). Berechnung auf Basis von IFRS-Jahresdaten, Neubewertungsgewinne ausgeschlossen.
Levermann Score: -2 von 13
Der Levermann Score bewertet 13 Kriterien nach der Methode der ehemaligen Fondsmanagerin Susan Levermann. Für Large Caps (DAX, MDAX) gilt: ≥ 4 Punkte = Kaufen, 3 = Halten, ≤ 2 = Verkaufen.
| Kriterium | Wert | Punkte |
|---|---|---|
| L1: Eigenkapitalrendite (ROE) | 12,6 % | 0 |
| L2: EBIT-Marge | 16,9 % (GJ 2024) | +1 |
| L3: Eigenkapitalquote | 34,4 % | +1 |
| L4: KGV 5J-Durchschnitt | 3 von 5 Jahren negatives EPS | -1 |
| L5: KGV forward | 11,41 | +1 |
| L6: Analystenmeinungen (konträr)* | 75 % Kaufen → Ø 1,44 | -1 |
| L7: Kursreaktion auf Quartalszahlen | -1,52 % (Ø 3 Quartale) | -1 |
| L8: Gewinnrevision** | Überwiegend Abwärts-Revisionen | -1 |
| L9: Kurs gg. 6 Monate | -14,48 % | -1 |
| L10: Kurs gg. 1 Jahr | -22,21 % | -1 |
| L11: Kursmomentum steigend | L9 und L10 nicht beide positiv | 0 |
| L12: Dreimonatsreversal (Kurs vs. DAX) | 1 von 3 Monaten Kurs > DAX | 0 |
| L13: Gewinnwachstum (EPS) | EPS 2023 -7,80 → 2024 -1,09 = +86 % | +1 |
| Gesamt | -2 / 13 |
* L6 (Analystenmeinungen) ist im Levermann-System konträr gewertet: Mehrheitliche Kaufempfehlungen signalisieren laut Levermann fehlendes Überraschungspotenzial. (2026-05-08)
** L8 basiert auf EPS-Revisionen der letzten 30 Tage (überwiegend Abwärtskorrekturen für 2026).
Bewertung: Mit -2 Punkten signalisiert der Levermann Score klar Verkaufen für einen Large Cap (Grenze: ≤ 2 Punkte). Gegenüber dem Vormonat hat sich L7 (Kursreaktion auf Quartalszahlen) von 0 auf -1 verschlechtert – der Durchschnitt der letzten drei Quartalsreaktionen liegt nun bei -1,52 % und unterschreitet die -1 %-Grenze. Die positiven Kriterien (EBIT-Marge, EK-Quote, forward KGV, Gewinnwachstum) können die fünf negativen Kurstrend-Kriterien nicht ausgleichen.
Value-Score: Günstig bewertet
Ergänzend zum Levermann Score wird die Vonovia Aktie anhand von sechs datengestützten Value-Kriterien bewertet:
| Kriterium | Wert | Bewertung |
|---|---|---|
| Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) | 0,68 (deutlich unter Buchwert) | ++ Sehr günstig |
| Freier-Cashflow-Rendite | ~10,7 % auf MarktKap | ++ Sehr attraktiv |
| NAV-Abschlag (Kurs vs. Buchwert je Aktie) | 32,2 % Abschlag auf 32,38 EUR | + Attraktiv |
| Dividendenrendite nachlaufend (korrigiert) | 5,57 % | + Attraktiv |
| EV/EBITDA | 27,48 (für Immobilien erhöht) | 0 Neutral |
| Verschuldungsgrad (Debt/Equity) | 1,29 (historisch hoch) | – Risiko |
Ergebnis: 4 von 6 Kriterien positiv → günstig bewertet mit Risikohinweis. Vonovia handelt mit einem Abschlag von 32 % auf den bilanziellen Buchwert und bietet eine FCF-Rendite von über 10 % – beides starke Value-Signale. Das Risiko liegt in der hohen Verschuldung und der Zinssensitivität des Immobilienportfolios.
Analysten-Konsens und Kursziel
Der folgende Chart zeigt den historischen Kursverlauf der Vonovia Aktie über das letzte Jahr sowie die Analysten-Prognose für den 12-Monats-Horizont.
Analysten-Empfehlung
Kauf-
en
en
75,0 %
empfehlen Kaufen (n=16)
Quelle: Vonovia Investoren-Relations · Stand 08.05.2026
Kursziel (12 Monate)
30,60 €
Aktuell ~21,64 €
+41.4 %
Höchstes Ziel
55,55 €
Niedrigstes Ziel
20,20 €
Schätzungen
22
Quelle
Vonovia Investoren-Relations
EPS-Prognosen
Q2 2026
Jun 2026
Jun 2026
Q3 2026
Sep 2026
Sep 2026
GJ 2026
Dez 2026
Dez 2026
GJ 2027
Dez 2027
Dez 2027
EPS Schätzung (Ø)
0,42 €
0,47 €
1,82 €
1,94 €
EPS Spanne
0,42
0,47
1,69–2,05
1,72–2,14
EPS Vorjahr
0,46 €
2,80 €
1,85 €
1,82 €
EPS-Trend (30 Tage)
▼ revidiert
▼ revidiert
▼ revidiert
▲ aufgewertet
16 Analysten haben ein durchschnittliches Kursziel von 30,60 EUR für die Vonovia Aktie abgegeben – ein Potenzial von +41,4 % gegenüber dem aktuellen Kurs. 75 % der Analysten empfehlen Kaufen, 6 % Halten, 19 % Verkaufen. Die Spanne der Kursziele reicht von 20,00 EUR (pessimistisches Szenario) bis 55,55 EUR (bullishes Szenario). Die EPS-Schätzungen für das laufende Geschäftsjahr 2026 wurden zuletzt nach unten korrigiert (GJ 2026 Ø: 1,82 EUR). Für 2027 erwarten Analysten 1,94 EUR EPS.
EPS-Schätzungen und Revisionen: Gravitrade Datenprovider (Analystenprognosen extern).
Fazit: Tendenz HALTEN
Drei unabhängige Score-Systeme liefern für die Vonovia Aktie folgendes Gesamtbild:
Für Vonovia spricht: Das Unternehmen handelt mit einem Abschlag von 32 % auf den Buchwert, bietet eine FCF-Rendite von über 10 % und hat seine operative Stabilität in schwierigem Umfeld bewiesen. Der Piotroski-Score zeigt klare Qualitätsverbesserung, und der Analysten-Konsens sieht +38 % Aufwärtspotenzial. Die Dividendenrendite von 5,57 % ist attraktiv.
Was das Bild trübt: Der Kurstrend der letzten 12 Monate (-22 %) ist eindeutig negativ. Die hohe Verschuldung bleibt eine Risikovariable, besonders wenn die Zinsen länger erhöht bleiben. EPS-Schätzungen wurden zuletzt nach unten korrigiert. Der Levermann Score, der Momentum stark gewichtet, signalisiert Zurückhaltung.
Gesamtbewertung: HALTEN. Vonovia ist für geduldige Value-Investoren mit einem mittleren Anlagehorizont von 2–3 Jahren eine interessante Position auf aktuellem Niveau. Der kurzfristige Kurstrend und der negative Levermann Score sprechen derzeit gegen einen aktiven Einstieg. Anleger, die bereits investiert sind, haben keine fundamentalen Gründe für einen Ausstieg – die Value-Merkmale bleiben intakt.
Trading-Strategien für die Vonovia Aktie
Welche Trading-Strategie hat für die Vonovia Aktie historisch am besten funktioniert? Gravitrade hat drei vorgefertigte Strategietypen über einen Zeitraum von 10 Jahren backtestet – mit 1.000 EUR Startkapital und Vergleich zur passiven Buy-and-Hold-Strategie. Weder Dividendenzahlungen noch Transaktionskosten sind in der Simulation berücksichtigt.
Hinweis: Backtests basieren auf historischen Kursdaten und sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse. Vergangene Strategieergebnisse garantieren keine zukünftigen Gewinne. Die dargestellten Strategievorlagen dienen ausschließlich der Information und stellen keine Anlageempfehlung dar.
Zum Vergleich: Eine passive Buy-and-Hold-Strategie hätte über 10 Jahre einen Verlust von -27,81 % (-275 EUR) erzielt – alle drei aktiven Strategien übertrafen dieses Ergebnis deutlich.
| Strategie | Performance (10J) | Profit-Koeffizient | Max. Verlust | Orders | Halte-Verhältnis |
|---|---|---|---|---|---|
| Trendfolge | +363,90 % (+3.571 €) | 8,09 | -14,09 % | 192 | 51,23 % |
| Breakout | +326,15 % (+3.212 €) | 10,44 | -15,58 % | 118 | 67,47 % |
| Mean Reversion | +106,54 % (+1.044 €) | 2,32 | -34,20 % | 63 | 46,25 % |
| Buy & Hold (Referenz) | -27,81 % (-275 €) | – | – | – | – |
Trendfolge erzielte mit +363,90 % die höchste Gesamtrendite. Der Profit-Koeffizient von 8,09 zeigt, dass Gewinntrades im Schnitt deutlich größer waren als Verlusttrades. Der maximale Verlust von -14,09 % ist im Vergleich zu anderen Strategien moderat. Mit 192 Trades über 10 Jahre war die Aktivität hoch – die Strategie reagiert auf mittelfristige Kurstrends.
Breakout lieferte mit +326,15 % das zweitbeste Ergebnis und überzeugt mit dem höchsten Profit-Koeffizienten (10,44) aller drei Strategien. Das bedeutet: Wenn die Strategie gewinnt, sind die Gewinne besonders groß. Mit einem Halte-Verhältnis von 67,47 % war Breakout die Strategie mit den längsten durchschnittlichen Haltedauern – geeignet für geduldige Anleger.
Mean Reversion erzielte mit +106,54 % die schwächste Performance der drei Strategien und wies mit -34,20 % den höchsten maximalen Verlust auf. Das deutet darauf hin, dass Vonovia als Aktie mit ausgeprägtem, langanhaltendem Trendverhalten (starker Rückgang 2022–2024) weniger gut für Mean-Reversion-Ansätze geeignet ist.
Alle drei Strategien können im gravitrade Strategie-Editor mit eigenen Parametern angepasst und für die Vonovia Aktie oder andere Wertpapiere weiterentwickelt werden.
Backtest-Simulation: gravitrade Strategie-Editor, 10 Jahre, 1.000 EUR Startkapital. Weder Dividendenzahlungen noch Transaktionskosten berücksichtigt. Historische Ergebnisse sind kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.
Häufige Fragen zur Vonovia Aktie
Welche Trading-Strategie eignet sich für die Vonovia Aktie?
Historische Backtests über 10 Jahre zeigen, dass Trendfolge- und Breakout-Strategien für Vonovia deutlich besser abschnitten als eine passive Buy-and-Hold-Strategie (-27,81 %). Die Trendfolge-Strategie erzielte +363,90 %, Breakout +326,15 %. Mean-Reversion-Ansätze schnitten mit +106,54 % schlechter ab – was zur ausgeprägten Trenddynamik der Vonovia Aktie (starker Rückgang 2022–2024) passt. Alle Strategien können im gravitrade Strategie-Editor angepasst werden. Backtests sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse.
Wie hoch ist die Vonovia Dividende 2026?
Vonovia zahlt am 22. Mai 2026 eine Dividende von 1,22 EUR je Aktie aus. Das entspricht bei einem Kurs von rund 22,20 EUR einer Dividendenrendite von etwa 5,57 %. Das Ex-Dividende-Datum ist der 22. Mai 2026.
Was ist das aktuelle Kursziel für die Vonovia Aktie?
Laut Analysten-Konsens (Stand 08.05.2026, n=16) liegt das durchschnittliche Kursziel bei 30,60 EUR – ein Aufwärtspotenzial von rund 38 % gegenüber dem aktuellen Kurs. Das höchste Kursziel liegt bei 55,55 EUR, das niedrigste bei 20,00 EUR.
Warum ist die Vonovia Aktie so günstig bewertet?
Das Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,68 bedeutet, dass die Aktie mit einem Abschlag von 32 % auf den Buchwert handelt. Hauptgründe sind der Zinsanstieg 2022/2023, der zu massiven Immobilienabschreibungen führte, und die hohe Verschuldung. Viele Analysten sehen dies als Übertreibung und erwarten eine Normalisierung.
Was sagt der Piotroski F-Score über Vonovia aus?
Vonovia erreicht einen Piotroski F-Score von 5 von 9 Punkten (SOLIDE). Fünf Kriterien sind positiv: positiver operativer Cashflow, verbesserte ROA-Tendenz, Cashflow-Qualität, keine signifikante Aktienverwässerung und besserer Asset-Turnover. Bruttomarge und Current Ratio verschlechterten sich 2024 gegenüber 2023. Der Score basiert auf FY2024 vs. FY2023 Jahresdaten (IFRS, Neubewertungsgewinne ausgeschlossen) und stimmt mit externen Analyseanbietern überein.
Wie wird der Value-Score berechnet?
Der Value-Score ist eine eigenständige, datengestützte Bewertung auf Basis von sechs Kriterien: Kurs-Buchwert-Verhältnis, Freier-Cashflow-Rendite, NAV-Abschlag, Dividendenrendite, EV/EBITDA und Verschuldungsgrad. Jedes Kriterium wird binär bewertet (+1 günstig / 0 neutral oder negativ). Eine Aktie gilt als günstig bei ≥ 4/6, als fair bei 3/6 und als teuer bei ≤ 2/6. Der Score ergänzt Levermann und Piotroski um eine substanzbasierte Bewertungsperspektive.
Was bedeutet der Levermann Score -2/13 für Vonovia?
Der Levermann Score von -2/13 signalisiert für einen DAX-Wert klar Verkaufen (Grenze: ≤ 2 Punkte). Gegenüber dem Vormonat hat sich L7 (Kursreaktion auf Quartalszahlen) von 0 auf -1 verschlechtert. Die fünf negativen Kurstrend-Kriterien (L4, L6, L7, L8, L9, L10) überwiegen die vier positiven Fundamentalkriterien deutlich.
Disclaimer
Diese Analyse wurde durch eine KI-gestützte Research-Assistenz erstellt. Alle verwendeten Fundamentaldaten basieren auf dem zuletzt verfügbaren Quartalsbericht (30. September 2025) sowie öffentlich verfügbaren Quellen. Kurse und Kennzahlen unterliegen laufenden Veränderungen und können sich bis zum Zeitpunkt des Lesens verändert haben. Die Analyse stellt keine Anlageberatung im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen zugelassenen Finanzberater. Vergangene Entwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse. Alle Angaben ohne Gewähr.
Kira – gravitrades KI-gestützte Research-Assistenz · gravitrade.at · Stand: Mai 2026